Deposit-Safe Payment Playbook

Use this in the 24 hours between “I want it” and “I paid.” That window is where nearly every rental scam succeeds. Nothing here is legal advice — it’s the practical playbook we wish every renter had. Nederlandse versie hieronder. Print this page and keep it.

Before any money moves — the five checks

• See it, or walk. An in-person viewing, or at minimum a live video call where the person walks the actual apartment and does something you ask on the spot (open the window, show the meter cupboard, show the street). A pre-recorded video proves nothing.
• Confirm who owns it. The name taking your deposit should match the deed (or be a verifiable manager for the owner — normal for managed housing). That’s exactly what our owner-confirm checks against the Kadaster. Owner ≠ contact is not automatically a scam; an owner who can’t be confirmed at all before payment is.
• Registration or refusal. You must be able to register at the address (BRP). “No registration possible” is both a scam marker and, for a real room, a problem that follows you for years.
• Contract before cash. A signed rental contract with the landlord’s full name, the address, the rent, and the deposit amount — before any payment. No contract, no money.
• Deposit ≤ 2 months’ bare rent. Dutch law (Wet goede verhuurderschap) caps the deposit at two months. Three months, “key money,” or mandatory “reservation fees” are illegal asks.

The only acceptable way to pay

• SEPA bank transfer to a Dutch IBAN (NL…) in the landlord’s or agency’s own name. Ask them to confirm the account name; your bank shows a name-check (IBAN-Naam Check) when you enter the transfer — if the name doesn’t match what you were told, stop.
• Pay the deposit and first month only — never 3+ months “to secure it.”
• Put the address and “deposit” in the payment description, and keep the receipt with the contract and the full chat history.

Never — no exceptions

• Western Union, MoneyGram, Ria, or any cash-pickup transfer.
• Crypto, gift cards, PayPal Friends & Family, or Tikkies to a private phone number.
• Cash handed over before you hold the keys and the signed contract.
• Foreign IBANs for a Dutch rental (a DE/ES/GB account “because I’m abroad”).
• Any payment demanded before a viewing “because there are many candidates.”

If you already paid

• Call your bank immediately and ask for a SEPA recall (terugboeking) — speed matters more than anything else.
• File a police report (aangifte) at politie.nl/aangifte — you’ll need it for the bank and any insurance.
• Report it at fraudehelpdesk.nl and to the platform where you found the listing.
• Keep everything: the listing, the chat, the payment receipt, the IBAN.

NL — Zo betaal je een borg zonder hem kwijt te raken

Gebruik dit in de 24 uur tussen “ik wil hem” en “ik heb betaald.” Dat is het moment waarop vrijwel elke huurscam slaagt.

• Eerst zien, anders niet. Bezichtig in persoon, of minimaal een live videocall waarin de verhuurder ter plekke doet wat jij vraagt (raam open, meterkast, straat laten zien). Een opgenomen video bewijst niets.
• Controleer de eigenaar. De naam die je borg ontvangt moet kloppen met de eigendomsakte — of aantoonbaar namens de eigenaar beheren (normaal bij beheerd wonen). Precies dat toetst onze owner-confirm bij het Kadaster.
• Inschrijven (BRP) moet kunnen. “Inschrijven niet mogelijk” is een scam-signaal én een juridisch probleem.
• Eerst een getekend contract, dan pas geld.
• Borg maximaal 2 maanden kale huur (Wet goede verhuurderschap). Sleutelgeld en verplichte “reserveringskosten” zijn verboden.
• Betaal alleen per SEPA-overboeking naar een Nederlandse IBAN (NL…) op naam van de verhuurder of het bureau — let op de IBAN-Naam Check van je bank.
• Nooit:Western Union/MoneyGram, crypto, cadeaukaarten, PayPal Vrienden & Familie, contant vóór sleuteloverdracht, of een buitenlandse IBAN “omdat ik in het buitenland zit.”
• Al betaald? Bel direct je bank (terugboeking), doe aangifte via politie.nl en meld het bij fraudehelpdesk.nl. Bewaar alles.

A verdict from Dormetrics is a risk signal, not a guarantee — these behavioural checks are the part no tool can do for you.