Je verhuurder betaalde de borg niet terug. Dit is de brief.

Hoelang mag een verhuurder over de borg doen?

Veertien dagen na het einde van de huur. Die regel staat in artikel 7:261b lid 3 BW, toegevoegd door de Wet goed verhuurderschap in juli 2023, en het contract kan hem niet verkorten of wegschrijven.

Er is één verlenging. Houdt de verhuurder iets in — herstel van schade buiten normale slijtage, achterstallige huur, onbetaalde servicekosten of een energieprestatievergoeding — dan krijgt hij 30 dagen. Lid 4 hangt daar een voorwaarde aan: hij moet je dat schriftelijk meedelen en een volledige kostenspecificatie geven. Een verhuurder die je niets stuurde, heeft geen 30 dagen. Hij had er 14.

Wat moet er in de brief staan?

Vier dingen, en niet meer. Om welke huur en welk adres het gaat, hoe hoog de borg was en wanneer de huur eindigde, het wetsartikel dat de termijn stelt, en een datum waarop je het geld verwacht — met wat er gebeurt als het niet komt.

Dat laatste maakt er een ingebrekestelling van in plaats van een herinnering. Je stelt de ander daarmee in verzuim: de wettelijke rente gaat lopen, en het is de stap die een rechter zoekt voordat hij je vordering serieus neemt. Houd het kort en zakelijk. Een brief die discussieert, nodigt uit tot discussie.

• Geef een echte termijn — 14 dagen is gebruikelijk, en een termijn die je niet handhaaft leert de lezer de volgende te negeren.
• Stuur hem per e-mail én aangetekend, zodat bezorging aantoonbaar is.
• Voeg het eindopnamerapport en je intrekfoto's toe als er discussie is over een inhouding.
• Bewaar elke reactie. Komt dit bij de kantonrechter, dan ís het dossier de zaak.

En als de verhuurder zegt dat het schade is?

Dan is hij je een specificatie schuldig. Geen totaalbedrag en geen zin, maar een uitgesplitste opgave van wat kapot was en wat herstel kostte — precies wat artikel 7:261b lid 4 schriftelijk verlangt. Normale slijtage is geen schade: een huurwoning wordt opgeleverd zoals een redelijke huurder haar achterlaat, niet als showroom.

Dit is het moment waarop je intrekfoto's zich terugbetalen. Staat in het opnamerapport dat de muur al beschadigd was en gaat de inhouding over die muur, dan sneuvelt de inhouding op het bewijs in plaats van op het argument.

Wat komt er na de brief?

Verstrijkt de termijn zonder betaling, dan eerst de gratis routes. Het Juridisch Loket geeft gratis advies. Je gemeente heeft mogelijk een huurteam. Bij een gereguleerd contract behandelt de Huurcommissie geschillen over huur en servicekosten — de borg zelf valt daar niet onder.

Daarna is het de kantonrechter. Geldvorderingen tot 25.000 euro hebben geen advocaat nodig, het griffierecht bij een kleine vordering is beperkt, en je kunt wettelijke rente rekenen vanaf de datum uit je brief. Weeg het bedrag eerlijk af tegen je tijd — maar een borg is meestal twee maanden huur, en dat is een middag doorgaans waard.

Een brief is geen garantie, en deze pagina is geen juridisch advies. Hij bewijst niet dat je gelijk hebt, dwingt niemand tot iets, en kan je niet vertellen of een inhouding terecht was — hij noemt de termijn die de wet stelt en legt je standpunt vast, en daar hangt alles wat erna komt van af.

Eén ding kan deze pagina niet oplossen: was de 'verhuurder' nooit eigenaar, dan is dit geen geschil over borg maar oplichting, en dan geldt een ander draaiboek — begin bij je bank, niet bij een brief.