Jouw rechten
Bemiddelingskosten: meestal verboden — en tot 5 jaar terug te vorderen
Laatst bijgewerkt: 24 juli 2026
Trad een verhuurbemiddelaar op voor de verhuurder — advertentie geplaatst, bezichtigingen gedaan, contract opgesteld — dan was het in rekening brengen van bemiddelingskosten aan jou verboden, hoe de factuur het ook noemde: courtage, administratiekosten, contractkosten, sleutelgeld. Het verbod komt uit de regel in het Burgerlijk Wetboek tegen het 'dienen van twee heren', is in 2015 door de Hoge Raad ook voor online verhuurplatforms bevestigd, en de ACM handhaaft het actief. Beter nog: volgens het Juridisch Loket heb je meestal 5 jaar om het betaalde terug te vorderen. In deze gids: wanneer de kosten verboden zijn, de smalle uitzonderingen, en precies de brief die je stuurt.
- Stop alle betalingen
- Maak overal screenshots van
- Bel dezelfde dag je bank
- Aangifte: politie + Fraudehelpdesk
Belangrijkste punten
- Een bureau dat voor de verhuurder werkt, mag de huurder niets rekenen — ongeacht hoe de kosten heten.
- Omdopen tot 'administratiekosten' of 'contractkosten' verandert niets; het verbod volgt de dienst, niet het etiket.
- Je kunt verboden kosten meestal tot 5 jaar na betaling terugvorderen, ook al tekende je ervoor.
- De route is kort: schriftelijke sommatie met 14 dagen termijn, dan ConsuWijzer, dan de kantonrechter.
Op deze pagina
- 01Wanneer zijn bemiddelingskosten verboden in Nederland?
- 02Welke kosten vallen eronder — en wat mag een bureau nog wél rekenen?
- 03Om hoeveel geld gaat het?
- 04Hoe vorder je de kosten terug — de drie stappen
- 05De voorbeeldbrief (kopieer, vul in, verstuur)
- 06Wat als het bureau weigert, traineert of verdwenen is?
- 07Veelgestelde vragen
Wanneer zijn bemiddelingskosten verboden in Nederland?
De kern is het verbod op het 'dienen van twee heren' (artikel 7:417 lid 4 BW). Een bemiddelaar die voor de verhuurder optreedt — de woning adverteert, huurders selecteert, het contract regelt — is de vertegenwoordiger van de verhuurder, en mag jou als huurder voor die bemiddeling niet óók laten betalen. Volgens de ACM mag zo'n bureau de huurder helemaal geen kosten rekenen, hoe het de post ook noemt.
In 2015 bevestigde de Hoge Raad dat het verbod ook geldt voor online platforms die woningen op hun site zetten en de huurder vervolgens laten betalen om contact te leggen. En het is geen slapend recht: de ACM heeft verhuurbemiddelaars met lasten gedwongen te stoppen met deze kosten, en verzamelt meldingen via het consumentenloket ConsuWijzer.
Welke kosten vallen eronder — en wat mag een bureau nog wél rekenen?
Het etiket op de factuur is irrelevant; het gaat erom voor wie het bureau werkelijk werkte. Volgens het Juridisch Loket zijn omgedoopte varianten van dezelfde post net zo verboden, terwijl een echte losse dienst voor jou wél in rekening mag worden gebracht:
| De post | Toegestaan? |
|---|---|
| Bemiddelingskosten / courtage terwijl het bureau ook voor de verhuurder werkte | Nee — dit is de kern van het verbod |
| 'Administratiekosten', 'contractkosten', 'sleutelgeld' in diezelfde opzet | Nee — dezelfde kosten onder een andere naam |
| Kosten voor een echte losse dienst voor jou, zoals het aanvragen van je huisvestingsvergunning | Kan — mits een echte dienst, tegen echte kosten |
| Een vergoeding waarbij het bureau alléén voor jou zocht, op jouw eigen zoekopdracht | Toegestaan — dit is echte bemiddeling aan huurderskant |
Om hoeveel geld gaat het?
Verboden bemiddelingsposten bedroegen doorgaans een maand huur plus 21% btw — bij een woning van €1.200 zo'n €1.450, precies op het moment dat je ook borg en een eerste maand betaalde. Voor de internationals op wie deze bureaus vaak mikten, stapelde dat op tot de duurste weken van het jaar.
Die omvang is precies waarom het terugvorderingsrecht ertoe doet. De vordering heet 'onverschuldigde betaling': geld dat zonder rechtsgrond is betaald, moet terug. Het contract tekenen, de factuur accepteren, zonder protest betalen — niets daarvan maakt de post alsnog rechtsgeldig, want het verbod is dwingend recht waar een clausule niet omheen kan.
Hoe vorder je de kosten terug — de drie stappen
Volgens het Juridisch Loket heb je meestal 5 jaar vanaf de betaling voordat de vordering verjaart. Binnen die termijn is de route kort:
- Stuur een schriftelijke sommatie: wat je betaalde, dat het bureau ook voor de verhuurder optrad, dat de kosten daarom niet verschuldigd waren, en 14 dagen om terug te storten. De voorbeeldbrief hieronder volstaat — aangetekend of per e-mail met ontvangstbevestiging.
- Geen terugbetaling? Meld het bureau bij ConsuWijzer, het consumentenloket van de ACM. Meldingen zijn waar de toezichthouder op handelt, en een lopend handhavingsdossier verandert nogal eens de opstelling van een bureau.
- Nog steeds niets? Leg de vordering voor aan de kantonrechter. Voor geldvorderingen tot €25.000 heb je geen advocaat nodig, en je kunt wettelijke rente rekenen vanaf het verstrijken van de termijn.
- Stop alle betalingen
- Maak overal screenshots van
- Bel dezelfde dag je bank
- Aangifte: politie + Fraudehelpdesk
De voorbeeldbrief (kopieer, vul in, verstuur)
Vul de haken in en bewaar een kopie:
"Geachte heer/mevrouw, — Op [datum] betaalde ik u € [bedrag] aan bemiddelingskosten voor de huurwoning aan [adres]. U trad bij deze verhuur (mede) op voor de verhuurder. Op grond van artikel 7:417 lid 4 BW mocht u daarom geen bemiddelingskosten aan mij als huurder in rekening brengen. Dit bedrag heb ik onverschuldigd betaald. Ik verzoek u het volledige bedrag binnen 14 dagen na dagtekening van deze brief over te maken op rekening [IBAN] ten name van [naam]. Blijft betaling uit, dan vorder ik het bedrag met wettelijke rente via de kantonrechter. — Met vriendelijke groet, [naam, adres, datum]"
Kort gezegd: de betaling was onverschuldigd omdat het bureau twee heren diende; volledige terugbetaling binnen 14 dagen, anders volgt de kantonrechter met wettelijke rente.
Wat als het bureau weigert, traineert of verdwenen is?
Weigeringen leunen meestal op twee scripts: 'u heeft ervoor getekend' (irrelevant — het verbod is dwingend recht) of 'het waren administratiekosten' (opnieuw de etikettest: welke echte losse dienst is er geleverd, tegen welke echte kosten?). Stel die vraag schriftelijk en bewaar het antwoord; vage facturen lossen onder dat ene verzoek vaak vanzelf op.
Is het bureau opgeheven of negeert het een procesklaar dossier, weeg dan het bedrag tegen je tijd — maar meld het hoe dan ook bij ConsuWijzer, want handhaving wordt gebouwd op meldingen. En had het 'bureau' dat jou liet betalen nooit een kantoor, KVK-inschrijving of werkend telefoonnummer, dan kijk je mogelijk naar oplichting in plaats van een graaiende tussenpersoon — schakel dan over op wat te doen na huurfraude.
Veelgestelde vragen
Zijn bemiddelingskosten toegestaan in Nederland?
Op de factuur staat 'administratiekosten', geen bemiddelingskosten. Geldt het verbod dan nog?
Hoe lang kan ik bemiddelingskosten terugvorderen?
Ik tekende een clausule waarin ik met de kosten instemde. Zit ik eraan vast?
Geldt dit ook voor expat- en studentencontracten?
Check de volgende huurwoning vóór de volgende factuur
Plak een advertentie of bericht van een bureau in de gratis check — die leest in zo'n 60 seconden het betaalverhaal, de kostenposten en de drukzinnen, en markeert wat een Nederlandse huur je nooit mag laten betalen.
Dormetrics is een risicosignaal, geen garantie. We laten zien welke rode vlaggen afgingen en of degene die je borg aanneemt de woning juridisch bezit. Bezichtig altijd in het echt, betaal per SEPA naar een Nederlandse IBAN, en eis dat je je op het adres kunt inschrijven (BRP). De uiteindelijke beslissing is aan jou.