Huurregels 2026: de maxima, de verhogingen en jouw rechten

In welke sector valt jouw woning — en waarom beslissen punten?

Sinds de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 van kracht werd, sorteert het woningwaarderingsstelsel (WWS) elke huurwoning in een sector. Dat is het puntensysteem voor oppervlakte, energielabel, keuken, badkamer en meer. Tot en met 143 punten is sociaal. 144 tot en met 186 punten is gereguleerde middenhuur, voor contracten vanaf 1 juli 2024. Vanaf 187 punten is het vrije sector. Bij die grenzen horen eurobedragen, en de Huurcommissie indexeert die elk 1 januari opnieuw. Op 1 januari 2026 gingen ze 3,65% omhoog, vanaf de ankers van 2025: €900,07 en €1.184,82. Een contract dat in 2026 ingaat is sociaal tot en met €932,93, middenhuur daarboven tot en met €1.228,07, en pas vrije sector boven €1.228,07 met 187 punten of meer. Zie de puntengrenzen dus als het vaste raamwerk: de punten bepalen de sector, het eurobedrag volgt.

De praktische consequentie: een woning met 186 punten of minder heeft een wettelijke maximumhuur, wat de advertentie ook vraagt. Je telt de punten zelf met de gratis Huurprijscheck van de Huurcommissie, en onze WWS-puntengids loopt de telling door.

Check gratis een advertentie

Wat betekent 2026 voor jouw contracttype?

De datum van je handtekening telt net zo zwaar als de punten. Contracten getekend op of na 1 juli 2024 vallen volledig onder het nieuwe regime: een woning met 144–186 punten is middenhuur met een wettelijk maximum, en de Huurcommissie kan de huurprijs toetsen. Oudere contracten houden meer van de oude regels: een bestaand vrijesectorcontract voor een woning boven 143 punten behoudt de afgesproken huur, terwijl bestaande contracten voor woningen tot en met 143 punten medio 2025 het recht op een maximumprijstoets kregen.

Sinds 1 juli 2024 is het vaste contract bovendien weer de norm — nieuwe tijdelijke contracten mogen alleen in smalle uitzonderingsgevallen. Krijg je in 2026 een tijdelijk tweejaarscontract aangeboden zonder uitzonderingsgrond, dan is dat het bevragen waard vóór je tekent; onze contractvormen-gids behandelt elke vorm.

Welke regels veranderen niet met het jaartal?

De jaarpercentages bewegen; de structuur eronder niet. Dit gold in 2026 precies zoals daarvoor:

• Borg: maximaal twee maanden kale huur bij reguliere contracten (Wet goed verhuurderschap, sinds 1 juli 2023), vastgelegd in het contract — zie de borgregels.
• Servicekosten: alleen voor echte diensten, gespecificeerd, met een jaarlijkse afrekening — een ronde 'all-in'-huur is een rood signaal, geen gemak.
• Bemiddelingskosten: een bureau dat voor de verhuurder werkt, mag jou niets rekenen, hoe de factuur het ook noemt — en betaalde posten kun je tot 5 jaar terugvorderen.
• Handhaving: sinds 1 januari 2025 kunnen gemeenten optreden tegen verhuurders die boven het wettelijk maximum vragen, naast je eigen route naar de Huurcommissie.

Hoe check en handhaaf je jouw huur in 2026?

Begin met de Huurprijscheck om je punten te tellen en het wettelijke maximum voor jouw woning te zien. Ligt de gevraagde huur erboven, of overschrijdt een voorgestelde verhoging de 2026-plafonds hierboven? Maak dan eerst schriftelijk bezwaar bij de verhuurder. Leg het daarna voor aan de Huurcommissie. Huurders in de midden- en sociale sector kunnen zowel de aanvangshuur als de verhoging laten toetsen. Bewaar contract, verhogingsbrief en puntentelling samen als dossier.

Check je een nieuwe advertentie in plaats van een verhoging? Haal die eerst door de gratis check — die leest de gevraagde huur tegen de lokale markt, en een prijs ver boven het realistische niveau voor de oppervlakte is een van de signalen die hij afgeeft vóór je aan de puntentelling toekomt.

Veelgestelde vragen